Dynasty tietopalvelu Haku RSS  

RSS-linkki

Kokousasiat:
https://forssa.oncloudos.com:443/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
https://forssa.oncloudos.com:443/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 29.06.2020/Pykälä 177

Edellinen asia | Seuraava asia Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa

 

 

Kaupungin omistaman ravintolatilan vuokran määräaikainen pienentäminen

 

KH 29.06.2020 § 177  

382/10.03.02.01/2020  

 

Valmistelija Kiinteistöpäällikkö, Kaupunginsihteeri

 

Kaupunki on vuokrannut Matkailu- ja Ravintolapalvelut MaRa ry:n jäsenyritykselle Forssan Viihde Oy:lle ravintolatilan. MaRa ry on lähettänyt kaupungille jäsenyrityksensä puolesta yrityksen vuokran sovittelua koskevan kirjelmän 8.5.2020. Yhdistyksen mukaan eduskunnan koronaviruksen leviämisen estämiseksi säätämä ravitsemisliikkeiden aukiolon väliaikainen rajoitus 4.4.2020 - 31.5.2020 esti yrityksen ravintolaliiketoiminnan ja aiheutti vuokran maksamiselle ylivoimaisen esteen.

 

Kirjelmässä MaRa ry selostaa kohtuuttoman sopimusehdon sovittelua koskevia liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä sekä varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain säännöksiä. Yhdistys esittää kantanaan, että vuokralaiselle syntyi ylivoimainen este vuokran maksamiselle ja että ravintolatilan vuokraa pitäisi kohtuullistaa vähintään vuoden 2020 huhti- ja toukokuulta. Yhdistyksen näkemyksen mukaan mahdolliset vuokran maksuaikajärjestelyt eivät ole vuokrasopimuksen ehtojen kohtuullistamista. Kirjelmä on kokouksen oheisaineistona.

 

Kirjelmässä tarkoitettu liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5 §:n 1 momentti kuuluu seuraavasti:  

 

"Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrä-tä raukeamaan."

 

Kirjelmässä tarkoitettu liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 21 §:n 2 momentti kuuluu seuraavasti:

 

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole tätä oikeutta, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta taikka korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta. Tämän momentin mukaista oikeutta ei ole aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta."

 

Kirjelmässä tarkoitettu varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n 1 momentti kuuluu seuraavasti:

 

"Jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat."

 

Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain väliaikaisesta muuttamisesta annetun lain (153/2020) 3 a § koski ravitsemisliikkeiden aukiolon väliaikaista rajoittamista tartuntataudin leviämisen ehkäisemiseksi. Pykälä oli voimassa 30.3.2020 - 31.5.2020 ja kuului seuraavasti:

 

"Ravitsemisliike ja siihen kuuluvat sisä- ja ulkotilat on pidettävä suljettuina asiakkailta vaikutuksiltaan erityisen vakavaa suuronnettomuutta vastaavan hyvin laajalle levinneen vaarallisen tartuntataudin aikana niillä alueilla, joilla se on välttämätöntä tartuntataudin leviämisen ehkäisemisen kannalta.

 

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske ruoan tai juoman myymistä ravitsemisliikkeestä muualla nautittavaksi.

 

Mitä 1 momentissa säädetään ei koske 1 §:n 3 momentissa tarkoitettuja henkilöstöravintoloita.

 

Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkemmat säännökset 1 momentissa tarkoitetuista alueista."

 

Säännöstä koskeneessa hallituksen esityksessä (HE25/2020) todettiin mm. seuraavaa: 

 

"Esitys tarkoittaisi, että ravintolat, kahvilat, anniskeluliikkeet ja yökerhot on pidettävä suljettuna. Ulosmyynti kuitenkin mahdollistaisi toiminnan jatkamisen pienemmässä muodossa. 

 

Ravitsemisliikkeiden sulkemisella on välittömät vaikutukset ravitsemisalan yrittäjien mahdollisuuksiin harjoittaa ammattiaan. Toisaalta rajojen sulkemisen myötä ulkomaanmatkailun pysähtyminen, Suomessa liikkumista koskevan rajoituksen suosittaminen sekä paikallisen asiakaskunnan epävarmuus koronaviruksen leviämisestä ja sitä kautta varovainen palvelutarjonnan kuluttaminen aiheuttavat, että ravintoloiden asiakasmäärä on jo muutenkin romahtanut. Vakuutusehdoista riippuen yrittäjälle voi olla mahdollista saada toiminnan keskeytymisestä korvauksia. Liikehuoneiston vuokraamisesta annetun lain (482/1995) 25 §:n ja varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) 36 §:n perusteella voidaan arvioida vuokran kohtuullistamista eräissä tapauksissa.

 

Ravintoloiden sulkeminen ei myöskään suoraan vaikuta ravitsemistoiminnan harjoittajien kiinteisiin kuluihin, joita voivat olla esimerkiksi ravintolatilan vuokra, sähkö, vesi- ja jätehuollon maksut, toimintaan liittyvät lupamaksut, henkilöstöön mahdollisesti liittyvät muut kulut ja toimintaa varten otettujen lainojen lyhennykset. Voidaan myös arvioida, että mikäli ravintoloiden sulkeminen poikkeusoloissa jatkuu pitkään, voi päätöksellä olla pidemmällä ajanjaksolla myös negatiivisia vaikutuksia ravintolan tunnettuuteen ja siten kysynnän palautumiseen kriisin jälkeen." 

 

Säännös ei estänyt kirjelmässä tarkoitetun liiketilan käyttöä tarkoitukseensa kokonaan mutta rajoitti sitä olennaisesti. Säännöksen mukaan ruoan tai juoman myyminen ravitsemisliikkeestä muualla nautittavaksi oli mahdollista. Yrityksen toimialana on alkoholin myyminen, joten tuon toiminnan estyessä koko yrityksen toiminta käytännössä keskeytyi.

 

Lakia koskevassa hallituksen esityksessä todettiin vuokran kohtuullistamista voitavan arvioida eräissä tapauksissa liikehuoneiston vuokraamisesta annetun lain 25 §:n ja varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n perusteella. Ravitsemisliikkeen tilojen vuokranantajalle ei kuitenkaan lain säännöksessä eikä sitä koskevassa hallituksen esityksessä asetettu velvollisuutta kohtuullistaa vuokraa.

 

MaRa ry:n kirjelmässä tarkoitettu varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n 1 momentin sovittelusäännös on joustava oikeusohje. Se soveltuu tilanteeseen, jossa sopimusta solmittaessa vallinnut sopimustasapaino on järkkynyt sopimuksentekoa myöhemmän tilanteen muuttumisen johdosta. Tämän seurauksena sopimusvelvoitteet ovat muuttuneet toisen osapuolen kannalta kohtuuttomiksi. Kohtuullisuusarviointia tehtäessä on mahdollisuus korostaa hyvin erilaisia seikkoja.

 

Koronaviruksen leviämisen estämiseksi säädetty lainsäädäntö muutti liiketilan vuokran maksun vuokralaiselle taloudellisesti raskaaksi. Kaupunki vuokranantajana voi arvioida, että vuokrasopimuksen noudattaminen muuttumattomana olisi vuokralaiselle kohtuutonta. Vuokran poistaminen kokonaan olisi toisaalta kaupungille vuokranantajana kohtuutonta. Olosuhteiden muutos ei ollut ollenkaan kaupungin syytä, joten sen ei pidä joutua yksin kantamaan seurauksia.

 

Oikeuskirjallisuuden mukaan ylivoimaista estettä koskeva tilanne voi kohdata kumpaa tahansa sopijaosapuolta tai monenkeskisessä sopimuksessa ketä tahansa sopijakumppaneista. Yleensä ylivoimaista estettä koskevat säännökset tulevat kuitenkin arvioitaviksi sopimussuhteessa luontoissuoritusvelvollisena olevan sopijaosapuolen osalta. Luontoissuoritusvelvollisena pidetään sitä sopijaosapuolta, jonka suoritusvelvollisuus on muuta kuin rahaa.

 

Oikeus vedota suoritusesteeseen määräytyy sopimusehtojen ja sopimukseen sovellettavan lainsäädännön nojalla. Suoritusesteeseen vetoamiselle on kuitenkin asetettu tiettyjä yleisiä edellytyksiä. Yleisinä edellytyksinä koronaviruksesta johtuvaan suoritusesteeseen vetoamiselle voidaan esittää neljä seikkaa, joiden kaikkien tulee täyttyä. Jos yksikin kohta jää täyttymättä, ei kyseessä ole force majoure -tilanne eli ylivoimaisen esteen tilanne. Edellytyksenä on, että

 

1. on olemassa suorituksen estävä seikka,           

2. joka ei ollut sopimusta tehtäessä ennakoitavissa,

3. jota suoritusvelvollinen ei kykene voittamaan ja

4. suorituseste johtuu nimenomaan koronaviruksen aiheuttamista seikoista.

 

(Hoppu, Kari: Force majeure -tilanteiden tulkinnasta erityisesti Covid-19-taudin yhteydessä. Defensor Legis 2020 s. 289-307)

 

Tässä vuokrasuhteessa kaupunki vuokranantajana on luontoissuoritusvelvollinen, joka voisi tarvittaessa vedota ylivoimaiseen esteeseen. Vuokralainen sitä vastoin ei ole luontoissuoritusvelvollinen eikä voi vedota vuokranmaksua koskevaan ylivoimaiseen esteeseen.

 

Rajoituslainsäädännön voimassaoloaikana vuokralaisella voidaan katsoa olleen ylivoimaisen esteen sijasta tilanne, jossa sovitun vuokran maksu ei ollut mahdotonta mutta taloudellisesti kohtuutonta. Sopimuksen sovittelulle voidaan näin katsoa olevan olemassa lähinnä varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n mukainen peruste. Sovitellun vuokran määrän tulee kuitenkin olla kohtuullinen molemmille sopijaosapuolille. Vuokratiloja koskevat kaupungin kustannukset ovat säilyneet koko ajan ennallaan.  

 

Asian valmistelussa on arvioitu huoneenvuokrasuhteen molemmille sopijaosapuolille kohtuulliseksi pienentää vuokra puoleen vuoden 2020 huhti- ja toukokuulta. Puolitetun vuokran maksuaikataulusta voitaisiin tarvittaessa sopia erikseen.

 

Esittelijä Kaupunginjohtaja

 

Päätösehdotus Kaupunginhallitus hyväksyy kaupungin puolesta yllä selostetuin perustein, että Forssan Viihde Oy:n vuokra puolitetaan vuoden 2020 huhti- ja toukokuulta ja että kiinteistöpäällikkö voi tarvittaessa kaupungin puolesta sopia erikseen puolitetun vuokran maksuaikataulusta.

 

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi ehdotuksen.

 

 

 

Ptk tark.

 

 


Edellinen asia | Seuraava asia Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa