Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 20.11.2023/Pykälä 355

444/10.00.01.04/2022

KH 20.11.2023 § 355  

Valmistelija Kaupungingeodeetti Aki Härmä, p. 050 564 0017, aki.harma@forssa.fi, hallintojohtaja Hanna Saarni, puh. 040 573 6133, hanna.saarni@forssa.fi

Helmi Norrin kuolinpesä on toimittanut kaupungille liitteen mukaisen kohtuullisvaatimuksen koskien 27.2.2020 tehtyä maankäyttösopimusta seuraavista kiinteistöistä:

• kiinteistö 661-408-1-59 Rantala
• määräala 61-408-2-293-M501
• määräala 61-884-1-2-M502

Kuolinpesän edustajat katsovat, että maankäyttösopimuskorvaus on kirjelmässä esitetyn perustein kohtuuton, jonka vuoksi maankäyttö- ja luovutussopimuksen vastiketta koskevaa ehtoa tulee kohtuullistaa siten, että maankäyttösopimuskorvaus on sidottu kiinteistön tosiasialliseen arvoon, joka vaatimuksen esittäjien käsityksen mukaan on laskenut.

Luovutussopimuksessa maankäyttösopimuskorvaukseksi on määritelty 75 000 € (. Maankäyttösopimuskorvauksen maksuvelvollisuus on alkanut, kun asemakaava on saanut lainvoiman (20.1.2020). Maankäyttösopimuskorvauksen tulee olla kokonaisuudessaan maksettuna seuraavan kuukauden loppuun mennessä siitä, kun asemakaavan mukaiset katualueet ovat kokonaisuudessaan tulleet rakennetuiksi ja kun vastaanottokatselmukset on pidetty. Kaupunki ilmoittaa tästä maanomistajalle. Maanomistaja voi koska tahansa tätä ennen maksaa maankäyttösopimuskorvauksen pois.

Maankäyttösopimuskorvaus on sidottu maarakennuskustannusindeksiin. Perusindeksinä on asemakaavan lainvoimaiseksi tulokuukautta edeltävän kuukauden eli vuoden 2019 joulukuun indeksiluku. Tarkistusindeksinä on maksuajankohtaa edeltävän vuoden joulukuun indeksiluku. Indeksiehtoa sovelletaan ensimmäisen kerran vuonna 2021. Maarakennuskustannusindeksi kuvaa niiden kustannusten muutoksia, joita maarakennusalan yrittäjälle koituu panosten ostamisesta ja käyttämisestä.

Maanomistajia on yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin osallistumista koskevan velvollisuuden täyttämisessä kohdeltava yhdenvertaisesti (MRL 91 a 2 mom).  Jos maanomistaja  tämän velvollisuuden täyttämisessä asetetaan erilaiseen asemaan muihin maanomistajiin verrattuna, tulee sen perustua alueen erilaisuudesta johtuviin korkeampiin toteuttamiskustannuksiin tai muutoin tilanteiden erilaisuuteen.

Ko. maa-alueen maankäyttösopimuksen ehdot olivat yhteismitalliset kaikille alueen maanomistajille. Alueen maanomistajista kaikki muut ovat toteuttaneet omat sopimusvelvoitteensa maankäyttösopimuskorvauksen osalta joko rahasuorituksena tai alueluovutuksina tai molempina. Ehtojen muuttaminen jälkikäteen ei olisi tasapuolista muita alueen maanomistajia kohtaan.

Kustannusindeksiin sitominen on tavanomainen sopimusehto ja perustuu alalla tapahtuvaan kustannustasokehitykseen, joten sitä ei voi pitää kohtuuttomana.

Vaatimuksessa on todettu, että maanomistajalla ei ole ollut muuta mahdollisuutta kuin hyväksyä maankäyttösopimuskorvausta koskeva ehto, jonka mukaan korvaus on sidottu maarakennuskustannusindeksiin. Maankäyttösopimusluonnokset lähetettiin maanomistajille etukäteen hyväksyttäväksi ja heillä olisi ollut mahdollisuus olla hyväksymättä sopimusta. Tällöin alue olisi jäänyt kaavoituksen ulkopuolelle.  Sopimuskokonaisuutta arvioitaessa on myös huomiotava, että maanomistajille annettiin mahdollisuus maksaa määrätty euromääräinen maankäyttösopimuskorvaus välittömästi sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, ja myös ilman indeksikorotusta 31.12.2020 mennessä, joten maarakennuskustannusideksiä koskevan sopimusehdon vaikutukset on ollut mahdollista kokonaan välttää.

Kaupunki on omalta osaltaan käytännössä toteuttanut oman sopimusvelvoitteensa Helmi Norrin perikuntaa kohtaan rakentamalla Kanukkakatu -nimisen katualueen koko ulottuvuudessaan ns. asfaltointivaiheeseen saakka. Helmi Norrin perikunta ei ole vielä maksanut kaupungille määrättyä maankäyttösopimuskorvausta.

Liitteet Kh 18.11.2019 § 267

Linikkala IV A asemakaava-alueen (Aurinkoranta) maankäyttösopimuksissa noudatettavat yleiset periaatteet (hyväksytty Kh 10.6.2019 §157)

Maankäyttösopimus

Helmi Norrin kuolinpesän sopimuksen kohtuullistamisvaatimus

Esittelijä Kaupunginjohtaja Jari Kesäniemi, p. 03 4141 5260

Päätösehdotus Edellä esityt ja liitteistä ilmenevät seikat kokonaisuutena  huomioiden kaupunginhallitus toteaa, että kaupunki pidättäytyy alkuperäisessä sopimuksessa, eikä kohtuullista sopimusehtoja.

Käsittely Kaupungingeodeetti Aki Härmä oli selostamassa asiaa ennen pykälän käsittelyä klo 18.00-18.16.

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi ehdotuksen.